Схема очень простая. Берем в ипотеку 12млн на покупку строящейся квартиры. Вносим первоначальный взнос 2 млн. Ипотека на 30 лет, но с отсрочкой выплат на 3 года, за которые наша квартира уже построена. И мы сразу её продаём за 16 млн, из которых 10 млн возвращаем банку. У нас остаётся на руках 6 млн. А вложили мы 2 млн. Получается, что за три года 2 млн превратились в 6 млн, то есть выросли в три раза. Значит, мы заработали 300% за три года, что составляет 100% годовых? Смотрится красиво, но нет, не заработали мы 100% годовых. А сколько тогда? Давайте считать.
Вложенные деньги, взятые в долг это вложенные деньги Несомненно. Значит, сколько мы вложили? Правильно, 12млн. Идём дальше. На нашу свежепостроенную квартиру стоит очередь покупателей? Конечно, нет. Реально продать в течение года? Если рынок растущий – реально. За этот год мы заплатим банку по 60 тыс в месяц, и это будут в основном проценты, а не тело кредита, поскольку отсрочка выплат имеет такую обратную сторону. Итого мы потратим на проценты… ну пусть 500 тыс по-минимуму, и суммарные затраты составят 12,5млн.
Теперь, предположим, что мы просто положили эти 12,5 млн на депозит и ежегодно реинвестируем процентный доход. Задачка для школьника такого-то, допустим 5-го, класса: какой процент годовых должен быть по депозиту, чтобы 12,5 млн превратились в 16 млн за три года?
Считаем на калькуляторе. Делим 16 на 12,5, получаем 1,28. Далее берем корень 3й степени (поскольку три года) из 1,28, получаем примерно 1,086, то есть 8,6% годовых.
Проверяем: 12,5х1,086х1,086х1,086=16,01.
То есть, прибавляя к 12,5млн ежегодно 8,6% годовых, и реинвестируя эти проценты, мы получаем через три года 16млн.
Что же получается? Наши спекуляции с недвижкой приносят максимум 8,6% годовых? Просто жесть какая-то, да?
Ну ладно, а почему «максимум»? Потому, что мы нарисовали идеальную картину. А что может быть в реальности?
1. Квартира продаётся не год, а два и более, а проценты капают.
2. Цены пошли вниз, а проценты никто не отменил.
3. Затраты времени и средств на поиск покупателя, оформление документов на покупку, продажу и кредит.
4. Задержка сдачи объекта.
Ну и дальше можете добавлять свои пункты, поскольку список наверняка не полный.
После всего этого, есть ли смысл инвестировать в недвижимость? Как ни странно, ответ – «да».
Но об этом — в следующей статье про недвижимость)
Запишитесь на бесплатную онлайн-консультацию